市街化調整区域で知ってほしいこと

市街化調整区域は簡単に言ってしまえば、「基本的には建物を建ててほしくない場所」です。

建ててほしくない場所になんで建物あるの？という疑問が出てくると思います。

農業を営んでいる方が住む家が必要ですので、農家住宅に関しては建築が許される

代表的な例です。市街化調整区域は農地の確保が大義名分ですので、農家の方への

優遇があるわけです。

建ててほしくない場所に建物を建てようとしたら、

それ相応の理由が必要ですよね？

そこで許可を取って、建物を建築するわけです。

市街化調整区域には色々なタイプの許可がございます。

上で説明しましたが、農家の方の自宅は建築できますので、それに伴い集落ができます。

たくさん家が出来た以上は生活に必要なお店が必要ですよね？

都市計画法34条１項のルールに沿った業種の営業のための建物に関して、

建物の建設が認められることがよくある調整区域の活用です。

次に長年にわたり市街化調整区域に住んでいる方の親族（３親等以内が代表的）で

市街化区域に土地を持っておらず、借家に住んでいる、住んでいる家が手狭等の

事情がある場合であれば、分家住宅という基準で許可を得られる事があります。

私の関わった事例で土地収用法による立ち退きにより、市街化調整区域内に

建物を建設することを許可されたケースもあります。

分家住宅や立ち退きに関しては、特定の人に該当する許可でありますので、

属人性ありの許可と言います。特定の人に対して特別な許可を出しているという

意味です。

上で説明しました特定の人への特別な許可で建物を建てた人が

不動産を売却する場合、どうすれば良いでしょうか？

役所の立場としては、売主さんに対して特別に出した許可であって、

買主さんに出した許可ではないですから、審査をして許可を出すかどうか

決めますよというスタンスになります。

同時に売主さんも売却せざるを得ない事情が正当化どうか審査されます。

農地を確保するという趣旨の調整区域で簡単に売却が許されて、建替えも許されたら、

特別に許可を受けられる人がを建て、転売行為が横行し、市街化が進みます。

これでは調整区域の意義がなくなってしまうため、規制があります。

とはいえ許可を取らずに売却がされているケースがあります。なぜでしょう？

市街化調整区域の許可基準は各都道府県、市町村単位で開発審査会基準が異なります。

各市町村の裁量で曖昧な面もあり、厳しい運用の市町村では、売主さんが売ろうと

思っても売却の正当事由として認められず、許可が取れないケースもあります。

許可なしで売買すると買主さんが

①正式な手続きを踏んでいないことを理由に将来建替えが認められない

②きちんと許可を取るよう是正命令

③最悪は取り壊し命令

建物が新しく長く使える場合は、建替えが出来ないこと承知で

買主さん同意の上で売買が行われることが一般的です。

気をつけないといけないのは、②、③の行政処分リスクです。

許可をとる取らないは都市計画法の話、売買を行うは民法の話ですから、

都市計画法に違反していても売買を制限することができないのが縦割り行政です。

そのため役所には売買する際に必ず許可が必要と言われますが、

取らなかったとしても売買自体は成立します。

よく調整区域で本物件は再建築できませんと広告されている物件は、

過去の売買で許可を取らずに売買が行われていて、手続きを踏んでいないため、

再建築が困難のため、業者がリスク回避で契約書や広告に明記していると考えて

いただいてほぼ正解です。

しかし行政処分を受けるとなると受け入れられるリスクの限度を超えてきますよね？

そこで運命の分かれ道となるのは、建物を建てられた時に、きちんと手順を踏んで

建てられているかどうかです。

そもそも建物自体が許可なしで建てられている違法状態の場合は、

建築指導課が動かざるを得ない事案となるため、取り壊し命令のリスクが生じます。

きちんと手順を踏んで開発許可、建築確認、検査済証が出ている

合法的に建てられた建物であれば、合法である以上、建築指導課は行政処分を

課すことができないわけです。

建物が建てられた経緯をきちんと調査することで

調整区域における不動産売買をより安全に行うことができるわけです。

市町村によって基準が異なりますので、

市街化調整区域を扱った経験のある不動産業者に気軽にご相談ください。

相続した不動産が市街化調整区域にあって住んでいないから売却したい、

もしくは実家が調整区域で住み替えのため売却したいが、

真剣に取り組んでくれる業者が少ないというケースあるのではないでしょうか？

これは要件を満たした買主さんが現れないと売買が成立せず、時間がかかります。

売買が成立しないと報酬がいただけないビジネスですので、調査に手間がかかり、

時間がかかる調整区域の売買を避けたがる傾向が強くなるわけです。

弊社は従業員が私１人、売買までに時間がかかっても上司から詰められることが

ありませんので、躊躇なく調整区域の販売活動に取り組むことができます。

異業種から不動産業界に参入した身分ですので、業界に染まっておらず、

商工会青年部を通して異業種の経営者との付き合いも多いため、

調整区域の活用で定番の沿道サービス業の開業希望者とのコンタクトを

取れる確率が高くなります。

市街化調整区域の活用でお困りの方、

弊社ローカルグッディーが力になります！

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代表取締役　原　良太